1. 문제의 소재

제소전화해 성립 후 ①임대목적물인 건물이 매각되어 임대인이 변경되거나 ②임차인이 전대 또는 임차권양도를 함으로써 임차인이 변경(임차권 승계)된 경우에 기존 제소전화해조서를 그대로 사용할 수 있는지, 아니면 제소전화해를 다시 성립시켜야 하는지가 문제됩니다.

 

이는 제소전화해조서에 기해 임차권 승계인에 대해 승계집행문을 부여받을 수 있는지와 같은 문제입니다. 왜냐하면 제소전화해의 당사자가 아닌 제3자에게 제소전화해조서의 효력이 미쳐야만 승계집행문을 부여받을 수 있는 것이고, 역시 제소전화해의 당사자가 아닌 제3자에게 제소전화해조서의 효력이 미쳐야만 새로운 제소전화해신청을 하지 않고 기존 제소전화해 조서를 그대로 이용할 수 있다는 점에서 ‘제소전화해의 당사자가 아닌 제3자에게 제소전화해조서의 효력이 미치는지 여부’의 문제이기 때문입니다.

 

2. 제소전화해조서의 효력승계 여부

 

민사소송법 제218조(기판력의 주관적 범위) 제1항은 ‘확정판결은 당사자, 변론을 종결한 뒤의 승계인(변론 없이 한 판결의 경우에는 판결을 선고한 뒤의 승계인) 또는 그를 위하여 청구의 목적물을 소지한 사람에 대하여 효력이 미친다.’고 규정하고 있습니다.

 

제소전화해의 경우 변론종결일은 제소전화해가 성립한 심문기일이 됩니다.

 

따라서 심문기일 이전에 제소전화해조서에 규정된 임차권 등 권리를 승계한 자에게는 성립한 제소전화해의 효력이 미치지 않으나, 심문기일 이후 임차권 등을 승계한 자에게는 성립한 제소전화해의 효력이 미치게 됩니다.

 

다만 대법원 1991. 1. 15. 선고 90다9964 판결 등 의 취지에 따르면 소송물인 청구가 물권적청구 등과 같이 대세적인 효력을 가진 경우에는 그 판결의 기판력이나 집행력이 변론종결 후에 그 재판의 피고로부터 그 건물의 점유를 취득한 자에게도 미치나 그 청구가 대인적인 효력밖에 없는 채권적청구만에 그친 때에는 위와 같은 점유승계인에게 위의 효력이 미치지 않게 됩니다.

 

따라서 제소전화해조서에 ‘소유권에 기한 반환청구권 피신청인(임차인)은 임대목적물을 신청인(임대인)에게 인도한다.’는 취지, 물권적 청구권의 취지가 담긴 화해조항이 기재되면, 대법원 판례의 법리에도 불구하고 심문기일 이 후 임차인의 승계인 등 승계인에 대해 승계집행문을 부여받을 수 있게 됩니다.

 

3. 승계인에 한하여 제소전화해 조서의 효력이 미치므로, 제소전화해조서를 그대로 이용하기 위해서는 임대인 지위승계 또는 임차권이 승계되는 경우 둥 권리가 승계되는 경우이어야 함에 유의해야 합니다.

 

임대인 또는 임차인 변경시 제소전화해조서를 그대로 사용하기 위한 전제로서 그 변경이 제소전화해조서 성립 후에 있어야 하고, 소유권에 기한 반환청구권 등 물권적청구권의 취지를 담은 화해조항이 기재되어야 함은 이미 살펴본 바와 같은 바, 이에 더하여 임대인 또는 임차인 변경은 단순한 변경이 아닌 임대인 지위 승계 또는 임차권을 승계한 경우이어야 함에 유의해야 합니다.

 

예컨대, 제소전화해 당사자였던 임차인의 임대차계약이 종료된 후 임대인이 위 임차인과 전혀 관계없는 새로운 임차인과 임대차계약을 체결할 경우는 임차권을 승계한 경우가 아니므로 새로운 임차인에게 기존 제소전화해의 효력이 미치지 않습니다.

 

따라서 임차인 변경의 경우, 변경된 임차인은 제소전화해당사자였던 임차인으로부터 전대받은 전차인이거나 그로부터 임차권을 양도받은 신규임차인이어야 기존 제소전화해의 효력을 받습니다.

 

따라서 기존 제소전화해조서를 그대로 사용하고 싶다면, 전대 또는 임차권 양도임을 분명히 알 수 있도록 전대차계약서를 작성하고(전대의 경우), 임차권 양도가 이루어졌음을 쉽게 알 수 있도록 임차권양도(승계)된 계약임을 신규임차인과의 임대차계약서에 기재하거나 아니면 계약인수합의서를 작성하는 것이 바람직합니다. 그렇게 하지 않는다면 임차권이 승계된 것인지를 알기 위해서 계약서나 기타 정황을 종합하여 해석을 하여 가려야 하는 번거로운 과정을 거쳐야 비로소 기존 제소전화해를 그대로 사용할 수 있는지를 가릴 수 있기 때문입니다.

 

한편 임대목적물인 건물 매도에 따라 임대인 변경시의 경우, 현행 상가건물임대차보호법 제2조 제3항, 제3조 제2에 따라 환산보증금 규모와 관계없이 소유권이전등기만으로 임대인지위를 승계하게 됩니다(단 동법 부칙에 따라 환산보증금 초과 임대차계약의 경우 2015. 5. 13. 이 후 체결되거나 갱신된 계약에 한하여 임대인지위 자동승계됨에 유의).   

 

4. 임대인 또는 임차인 변경시 기존 제소전화해를 그대로 사용하기 위해 취해야 하는 조치

 

결국 임대인 또는 임차인 변경시 기존 제소전화해를 그대로 사용하기 위해서는 ① 임대인 또는 임차인 변경이 제소전화해 성립 후 있어야 합니다.② 제소전화해성립된 권리가 ‘소유권에 기한 반환청구권’ 등 물권적청구권이라는 기재가 있거나, 물권적 청구권임을 알 수 있어야 합니다.

 

나아가 임대인 지위 내지 임차권을 승계한 자에게 기존 제소전화해조서를 그대로 사용할 수 있는 것이므로, 승계된 경우임을 쉽게 입증하기 위해 전대의 경우 전대차계약서를 작성하고, 임차권 승계시 임대차계약서에 ‘본 임대차계약은 임차인이 이전 임차인 홍길동의 임차권을 승계하는 계약이다.’와 같은 문구를 넣어 승계계약임을 명시하거나, 새로운 임대차계약체결없이 계약인수합의서를 작성함으로서 임차권을 승계시키는 것이 좋습니다.

 

5. 첨부

 

계약인수합의서 양식