임대차계약 종료 시 원상회복비용을 청구하는 방법

 

법치국가에서 권리와 의무는 법률과 계약으로부터 발생한다. 민법은 제615조 사용차주의 원상회복의무를 규정하고 있고, 제654조에서 임대차에 제615조 원상회복의무규정을 준용하고 있다. 그래서 임대차계약시 굳이 원상회복의무를 약정하지 않더라도 임차인에게는 임대차계약종료시 임대목적물을 원상회복할 의무가 있다.

 

임차인이 원상회복의무를 이행한다면 아무런 문제가 없으나, 실무상 임차인이 원상회복의무를 이행하지 않는 경우가 종종 발생하는바, 이 경우 임대인이 어떻게 원상회복비용청구를 해야 하는지가 문제된다.

 

임대차계약체결시 원상회복관련 유의사항

 

임대차계약체결시 원상회복할 상태가 어떤 상태인지 명확하게 약정하는 것이 바람직하다, 원상회복할 상태가 불명확할 경우 임차인이 어떤 상태로 원상회복해야 하는지 불분명하여 분쟁이 발생할 수 있고, 임차인이 원상회복하지 않을 경우 원상회복비용을 얼마를 청구해야 하는지 산정하기도 어려워지기 때문이다.

 

따라서 임대차계약서 작성시 ‘임대차계약체결시 상태’, ‘최초 입점 당시 상태’, ‘준공시 상태’ 등 원상회복의 기준시점을 명시하고, 나아가 임대차계약서 별지 등 에 원상태를 잘 나타내주는 사진 내지 도면을 첨부하거나, 시설목록, 원상회복해야 할 사항 등을 구체적으로 명시하는 것이 좋다.

 

원상회복비용이 특정되어야만 청구가능

 

임차인이 원상회복의무를 이행하지 않을 경우, 임대인은 원상회복비용을 청구해야 해야 하는데, 각주1) 이 경우 반드시 원상회복비용이 특정되어 있어야 한다. 원상회복비용이 특정되지 않으면 이를 청구할 수 없고. 반드시 다음과 같은 방법 중 하나의 방법으로 특정한 후 임대차보증금에서 공제하거나 임차인으로부터 별도 청구하는 방법으로 추심해야 한다.

 

첫째 임대차계약체결시 또는 임대차계약종료시 원상회복비용을 얼마로 할지 임대인과 임차인간 합의하는 방법이다. 실무상 원상회복비용 합의를 이루기 어려우나, 그렇다고 합의없이 임대인이 일방적으로 시공업체로부터 견적서 등을 받는 방법 등으로 원상회복비용을 특정할 수는 없다.

 

둘째, 원상회복비용합의가 되지 않으면 임대인은 원상회복비용청구소송을 제기하여 판결로 원상회복비용을 확정받아야 청구할 수 있다. 이 때 임대인은 소송절차에서 원상태가 무엇인지 입증하고, 원상태로 되돌리는 데 필요한 비용이 얼마인지 법원이 선임한 감정인에 의한 감정절차를 거쳐야 한다.

 

한편 모든 소송이 마찬가지이듯이 피고가 되는 임차인의 재력이 없다면, 승소 판결을 받더라도 비용 회수가 어려우므로, 원상회복비용청구소송 제기시에는 임차인의 재력이 있는지 여부를 감안해야 하여 소제기 여부를 결정하는 것이 좋다.

각주1) 이런 이유로 제소전화해조서에, 단순하게 '임대인이 임대차보증금에서 원상회복비용을 공제 후 임차인에게 반환하는 조항' 또는 '원상회복하지 않을 경우 임차인이 임대인에게 원상회복비용을 지급하는 조항'이 있다고 하더라도, 원상회복비용이 얼마인지 액수가 특정되어 있지 않다면 해당 조항을 강제집행할 수 없고, 명도강제집행을 위한 임대차보증금잔금 공탁시 임대차보증금에서 원상회복비용을 공제할 수도 없다.

 

2025. 12. 26.

이종명 변호사